DAC7 i nowe przepisy najmu krótkoterminowego 2026 — kara do 50 000 zł. Co musisz wiedzieć jako właściciel apartamentu w Trójmieście?

Czym jest dyrektywa DAC7 i dlaczego dotyczy Ciebie?

DAC7 (Directive on Administrative Cooperation, 7th amendment) to unijna dyrektywa nakładająca na platformy cyfrowe — w tym Airbnb, Booking.com, Vrbo i inne — obowiązek raportowania danych o transakcjach wynajmu do organów podatkowych państw członkowskich. Polska wdrożyła te przepisy, co oznacza że fiskus wie już dokładnie ile zarobiłeś na krótkoterminowym wynajmie.

Platformy obowiązkowo przekazują do urzędów skarbowych: imię i nazwisko właściciela, NIP lub PESEL, adres nieruchomości, łączną kwotę uzyskanych przychodów oraz liczbę rezerwacji. Jeśli nie rozliczałeś tych przychodów — teraz jest najwyższy czas to naprawić, zanim urząd zrobi to za Ciebie.

Kara do 50 000 zł — za co konkretnie?

Oprócz kwestii podatkowych, od maja 2026 roku w Polsce obowiązują przepisy o rejestracji obiektów noclegowych świadczących usługi krótkoterminowe. Właściciel apartamentu wynajmowanego turystycznie zobowiązany jest do wpisania lokalu do ewidencji obiektów noclegowych prowadzonej przez właściwy urząd gminy lub miasta.

Brak rejestracji zagrożony jest karą administracyjną w wysokości do 50 000 zł. Co istotne — kara może być nałożona jednorazowo za każdy lokal. Właściciel dwóch niezarejestrowanych apartamentów naraża się więc na 100 000 zł kar łącznie.

Kto sprawdza?

Kontrolę prowadzą urzędy miast i gmin, inspekcja sanitarna oraz — w przypadku kwestii podatkowych — urzędy skarbowe. Platformy udostępniają dane adresowe obiektów, co umożliwia automatyczną weryfikację czy dany lokal jest zarejestrowany.

Trzy kluczowe terminy których nie możesz przegapić

Co grozi za brak regulaminu porządkowego?

Regulamin porządkowy to dokument który właściciel lokalu lub operator jest zobowiązany sporządzić i udostępnić gościom. Powinien zawierać co najmniej: zasady ciszy nocnej, sposób przekazywania kluczy, zakazy (np. palenia, organizowania imprez), zasady parkowania, kontakt w nagłych sytuacjach oraz procedurę reklamacyjną.

Brak regulaminu lub jego niezgodność z wymogami może skutkować odmową wpisu do ewidencji, a w konsekwencji — karą finansową i zakazem prowadzenia działalności noclegowej w danym lokalu.

Arbitraż regulacyjny — dlaczego teraz to szansa dla właścicieli?

Brzmi paradoksalnie, ale nowe przepisy to dobry moment na oddanie zarządzania profesjonalnemu operatorowi. Oto dlaczego:

• Właściciel który samodzielnie wynajmuje mieszkanie musi teraz osobiście dopilnować rejestracji, sporządzić regulamin, prowadzić ewidencję i pilnować terminów. To kilkadziesiąt godzin pracy z ryzykiem błędu.
• Profesjonalny operator przejmuje całą odpowiedzialność formalną i operacyjną — właściciel podpisuje umowę i czeka na przelew.
• Koszty ewentualnych błędów (kary, cofnięcie rejestracji, zatrzymanie rezerwacji) ponosi operator, nie właściciel.
• Nowe przepisy eliminują z rynku niedbałych właścicieli i amatorów — zostają operatorzy z certyfikatami i procesami. To oznacza mniej konkurencji i wyższe stawki dobowe dla profesjonalnie zarządzanych obiektów.

Co konkretnie przejmuje Zabookowani?

Gdy podpisujesz umowę z Zabookowani, od pierwszego dnia przejmujemy pełną odpowiedzialność za aspekty formalne:

• Rejestracja lokalu w ewidencji obiektów noclegowych właściwego urzędu gminy
• Sporządzenie regulaminu porządkowego zgodnego z wymogami prawa — przed terminem 15 września 2026
• Dostosowanie ewidencji do nowych wymogów ustawowych — przed terminem 1 października 2026
• Audyt startowy lokalu pod kątem zgodności z przepisami — bezpłatnie
• Przygotowanie techniczne mieszkania do wynajmu — bezpłatnie
• Bieżące monitorowanie zmian w przepisach i aktualizacja dokumentacji

Właściciel nie musi rozumieć przepisów, śledzić terminów ani martwić się kontrolami. To leży po naszej stronie — gwarantujemy to umową.

Jak wygląda sytuacja w Gdańsku, Gdyni i Sopocie?

Trójmiasto jest pod szczególną obserwacją organów kontrolnych ze względu na intensywność ruchu turystycznego. Szacuje się że w samym Gdańsku działa kilka tysięcy apartamentów wynajmowanych krótkoterminowo — z czego znaczna część wciąż nie jest prawidłowo zarejestrowana. Pierwsze kontrole po nowych przepisach spodziewane są jeszcze w 2026 roku.

Właściciele apartamentów w prestiżowych inwestycjach takich jak Portovo, Nowa Motława, Waterfront Gdynia czy Leśna Sonata Sopot powinni zwrócić szczególną uwagę — adresy tych obiektów są łatwe do zidentyfikowania w danych platformowych, co może przyspieszyć kontrolę.

Podsumowanie — lista kontrolna dla właściciela

• ☐ Sprawdź czy Twój lokal jest wpisany do ewidencji obiektów noclegowych
• ☐ Upewnij się że rozliczasz podatek od przychodów z najmu (ryczałt 8,5% lub skala)
• ☐ Przygotuj lub zleć sporządzenie regulaminu porządkowego (termin: 15.09.2026)
• ☐ Dostosuj wpis w ewidencji do nowych wymogów (termin: 01.10.2026)
• ☐ Rozważ przekazanie zarządzania operatorowi który przejmie te obowiązki