Wokół nowych przepisów o najmie krótkoterminowym narosło więcej mitów niż faktów. Krążą daty, których nie ma w żadnej ustawie, i kary, które są dopiero w projekcie. Ta strona jest prowadzona jako żywy przegląd stanu prawnego — aktualizujemy ją po każdym kroku legislacyjnym i wyraźnie rozdzielamy to, co obowiązuje dziś, od tego, co dopiero się szykuje.
Ustawa nadal nie została uchwalona, ale projekt jest już po pracach komisji. 2 września odbyło się pierwsze czytanie, a 17 września połączone komisje zarekomendowały Sejmowi uchwalenie ustawy (druk nr 3119). Autopoprawką z 2 września wróciły do projektu uprawnienia wspólnot i spółdzielni do zakazania najmu na doby oraz prawo gmin do wyznaczania stref — mają one jednak wejść w życie dopiero 1 stycznia 2028 r. Reszta ustawy, w tym obowiązek regulaminu i kary, zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu. Dziś obowiązuje wyłącznie wpis do ewidencji gminnej.
Co obowiązuje dzisiaj
Wpis do ewidencji gminnej
To najczęściej pomijany obowiązek i jednocześnie jedyny, który realnie ciąży na właścicielu już teraz. Zgodnie z art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich, ewidencję „innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie" prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy dla lokalizacji obiektu. Zgłoszenia trzeba dokonać przed rozpoczęciem świadczenia usług, a nie po pierwszym sezonie.
Obowiązek nie jest nowy — istnieje od lat i nie ma nic wspólnego z przepisami unijnymi z 2026 roku. Zmieniło się tylko to, że dane z ewidencji gminnych mają w przyszłości zasilić rejestr centralny, więc porządek w tym miejscu zaczyna mieć znaczenie praktyczne.
Rozporządzenie UE 2024/1028
Obowiązuje od 20 maja 2026 r. we wszystkich państwach członkowskich. Tworzy ramy wymiany danych o najmie krótkoterminowym między platformami a administracją. Problem w tym, że rozporządzenie zakłada istnienie krajowego systemu rejestracji — a Polska nie zdążyła go stworzyć. Operacyjnie po stronie właściciela nie zmieniło się więc nic: platformy nie blokują ofert bez numeru, bo nie ma czego wymagać.
Raportowanie podatkowe DAC7
Działa w Polsce od 1 lipca 2024 r., a pierwsze raporty za lata 2023–2024 platformy złożyły do 31 stycznia 2025. To osobna sprawa od rejestracji lokali i dotyczy wyłącznie podatków. Opisaliśmy ją szczegółowo w artykule DAC7 — co urząd skarbowy wie o Twoim najmie.
Czego jeszcze nie ma: projekt UC135
Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich, przygotowana przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, przeszła dotąd następującą ścieżkę:
Projekt przeszedł przez komisje bez zmian merytorycznych i czeka na głosowanie plenarne. Nadal nie jest prawem — potrzebne są jeszcze uchwalenie przez Sejm, Senat, podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. W odróżnieniu od sytuacji sprzed miesiąca znamy już jednak dokładne brzmienie przepisów i daty ich wejścia w życie. Opisujemy je niżej na podstawie tekstu ze sprawozdania komisji.
Co zakłada projekt
Najem krócej niż 30 dni staje się usługą hotelarską. To fundament całej konstrukcji. Projekt definiuje usługę hotelarską jako krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych. Granica jest ostra: pobyt trwający dokładnie 30 dni nie jest już usługą hotelarską. Wynajem tygodniowy czy weekendowy przestaje być zwykłym najmem i wchodzi w reżim ustawy o usługach hotelarskich.
Powstaje CWTON — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, publiczny rejestr zastępujący rozproszone ewidencje gminne. Numery identyfikacyjne obiektom mają nadawać gminy.
Numer w każdej ofercie. Numer identyfikacyjny trzeba będzie podawać przy ogłoszeniu na Airbnb, Booking.com i pozostałych platformach.
Regulamin porządkowy w każdym obiekcie, obejmujący m.in. zasady ciszy nocnej, długość doby hotelowej i zasady bezpieczeństwa, oraz oświadczenie o spełnieniu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Nowe załączniki do zgłoszenia. Do zgłoszenia obiektu do ewidencji trzeba będzie dołączyć projekt regulaminu porządkowego, oświadczenie o spełnieniu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, opinię osoby uprawnionej z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz dowód wniesienia opłaty. Projekt zmienia też ustawę o opłacie skarbowej — wpis do ewidencji przestanie być bezpłatny.
Ulga przeciwpożarowa dla mniejszych obiektów. Jeżeli w budynku mieszkalnym usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach, łącznie do 30 miejsc noclegowych, na kondygnacjach do 25 m nad poziomem terenu, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione bez pełnego reżimu hotelowego. Dla obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy w życie opinia przeciwpożarowa jest odroczona do 1 stycznia 2030 r.
Prawa klienta. Projekt wprowadza minimalne standardy: ochronę danych osobowych gościa, ciszę nocną trwającą co najmniej 8 godzin w przedziale między 20.00 a 8.00 oraz darmowy dostęp do wody zdatnej do picia. Gość nie może podnajmować lokalu ani udostępniać go bezpłatnie bez zgody osoby świadczącej usługę.
Kary administracyjne do 50 000 zł. Projekt przewiduje trzy odrębne podstawy: świadczenie usług bez wpisu do ewidencji lub po jego zawieszeniu (art. 45e), używanie oznaczeń mogących wprowadzić klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu (art. 45f ust. 1) oraz niepodanie numeru ID w ofercie (art. 45f ust. 2). Karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w drodze decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Osobna kara, również do 50 000 zł za każde naruszenie, grozi platformom rezerwacyjnym. Podkreślmy jeszcze raz: to jest zapis projektu, nie obowiązujące prawo.
Co zadziała od razu, a co dopiero w 2028
To rozróżnienie jest w tej ustawie najważniejsze, a w doniesieniach medialnych ginie. Art. 8 projektu dzieli ją na dwie części.
Z dniem 1 stycznia 2028 r. wejdą w życie tylko dwa przepisy — dokładnie te, o których mówi się najgłośniej:
- art. 39b — prawo wspólnoty lub spółdzielni do zakazania najmu krótkoterminowego uchwałą
- art. 44b — prawo rady gminy do ustanowienia strefy, w której najem na doby jest wyłączony
Cała reszta zacznie obowiązywać po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy — czyli, w zależności od tempa prac, realnie jeszcze zimą. Dotyczy to rejestru CWTON, numerów identyfikacyjnych, obowiązku regulaminu porządkowego, kar do 50 000 zł, nowych zasad kontroli oraz mechanizmu wykreślenia z ewidencji.
Innymi słowy: zakazy są odległe, obowiązki są blisko.
Trzy terminy, które wypadają na przełomie roku
Przepisy przejściowe (art. 5 i 6 projektu) posługują się datami kalendarzowymi, a nie okresami liczonymi od wejścia ustawy w życie. To znaczy, że im później ustawa zostanie ogłoszona, tym mniej czasu zostanie na ich wykonanie.
| Termin | Co trzeba zrobić | Kto |
|---|---|---|
| 31 grudnia 2026 | złożyć do gminy projekt regulaminu porządkowego dla obiektu | przedsiębiorca świadczący usługi w dniu wejścia ustawy w życie |
| 31 grudnia 2026 | przekazać dane dotychczasowych obiektów do CWTON | gmina |
| 15 stycznia 2027 | dostosować dotychczasowe wpisy do nowych wymogów | gmina |
Przy ostatniej pozycji projekt zawiera sankcję, którą warto przeczytać dwa razy: wpisy mają zostać dostosowane „pod rygorem utraty ważności wpisu z mocy prawa". Utrata ważności następuje automatycznie, bez decyzji i bez zawiadomienia.
Obowiązek złożenia regulaminu ciąży na przedsiębiorcy, a nie na gminie — i jest jedynym z tych trzech, który wykonuje właściciel lub operator. Jeżeli Twój lokal jest już w ewidencji, to jest rzecz do zrobienia najwcześniej.
Co musi zawierać regulamin porządkowy
Art. 44 ust. 3 w nowym brzmieniu wymienia elementy obligatoryjne:
- czas trwania doby hotelowej
- czas trwania ciszy nocnej, zgodnie z wymogami prawa miejscowego
- indywidualny numer ID nadany w ramach CWTON
- imię, nazwisko i numer telefonu osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszenia zasad bezpieczeństwa i porządku publicznego
- zasady korzystania z obiektu
Regulamin ma być udostępniony w widocznym miejscu w obiekcie (art. 44 ust. 3a).
Trzy naruszenia i wypadasz z ewidencji na rok
To przepis, o którym mówi się najmniej, a który zadziała najszybciej — wchodzi w życie razem z główną częścią ustawy, nie w 2028 r.
Zgodnie z art. 41b organ prowadzący ewidencję wykreśla obiekt, jeżeli w wyniku kontroli właściwych organów lub służb w okresie 6 miesięcy od stwierdzenia pierwszego naruszenia stwierdzono łącznie trzy naruszenia w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego.
Dwie rzeczy warto tu podkreślić. Po pierwsze, ustawa mówi „wykreśla", nie „może wykreślić" — organ nie ma w tej sprawie uznania. Po drugie, ponowne zgłoszenie obiektu do ewidencji jest możliwe dopiero po upływie roku od wykreślenia, a zgłoszenie dokonane wcześniej jest bezskuteczne. Rok bez możliwości legalnego wynajmu na doby.
Kto może uruchomić kontrolę. Zgodnie z art. 40 ust. 4a w brzmieniu z autopoprawki — osoby zamieszkujące w tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa oraz zarząd lub rada nadzorcza spółdzielni. Zakres kontroli obejmuje teraz wprost bezpieczeństwo i porządek publiczny. Dodatkowo, jeżeli przedsiębiorca nie podda się kontroli, wójt zawiesza wpis do ewidencji do czasu jej przeprowadzenia (art. 40 ust. 4b).
W praktyce oznacza to, że zarządzanie hałasem, imprezami i relacją z sąsiadami przestaje być kwestią kultury pracy, a staje się warunkiem zachowania wpisu.
Zakaz od wspólnoty i strefy gminne
Oba mechanizmy mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 r. Warto jednak wiedzieć, jak są skonstruowane, bo decyzje inwestycyjne podejmowane dziś dotyczą horyzontu dłuższego niż 15 miesięcy.
Uchwała wspólnoty lub spółdzielni (art. 39b)
Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej albo właściciele lokali wspólnoty mogą podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w obrębie nieruchomości. W spółdzielni uchwała wymaga większości ponad 50% liczby uprawnionych do głosowania — nie większości głosujących, tylko wszystkich uprawnionych, co jest progiem trudnym do osiągnięcia.
Operator działający w takiej nieruchomości może świadczyć usługi najpóźniej do dnia następującego po upływie 6 miesięcy od podjęcia uchwały. To czas na wygaszenie rezerwacji i zmianę modelu najmu. Na wniosek wspólnoty lub spółdzielni wójt wykreśla z ewidencji obiekt objęty takim zakazem, przy czym wykreślenie nie może nastąpić wcześniej niż po upływie tych 6 miesięcy.
Strefy gminne (art. 44b)
Rada gminy może, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, ustalić w drodze uchwały strefę, w której działalność obiektów najmu krótkoterminowego jest wyłączona — w szczególności ze względu na zabytkowy charakter budynku oraz bezpieczeństwo i porządek publiczny.
Strefa nie musi oznaczać całkowitego zakazu. Rada gminy może ustanowić wyłączenia podmiotowe, przedmiotowe i czasowe.
Procedura jest wieloetapowa: prezydent sporządza projekt uchwały i konsultuje go z mieszkańcami, zamieszczając na stronie urzędu na co najmniej 21 dni; po rozpatrzeniu uwag przekazuje projekt radzie, która ma 60 dni na podjęcie uchwały; uchwała wchodzi w życie nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od ogłoszenia i stanowi akt prawa miejscowego.
Licząc od konsultacji do skutku daje to co najmniej kilkanaście miesięcy — i w każdym momencie tej procedury właściciele mogą zabrać głos w konsultacjach.
Ewidencja gminna w Trójmieście — jak to wygląda w praktyce
Tu teoria rozjeżdża się z rzeczywistością najmocniej. Obowiązek jest jeden i wynika z ustawy, ale sposób jego realizacji zależy od gminy — i różnice między trzema miastami leżącymi kilkanaście kilometrów od siebie są uderzające.
Gdańsk — kilka minut przez internet
Miasto prowadzi portal Gdańskie Obiekty Noclegowe pod adresem gdansk.pl/noclegi. Wniosek wypełnia się elektronicznie, podpisuje profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym i wysyła bez wizyty w urzędzie. Dziś usługa jest bezpłatna — projekt ustawy dodaje jednak pozycje do ustawy o opłacie skarbowej, więc po wejściu nowych przepisów wpis będzie płatny. To kolejny argument, żeby załatwić to teraz.
W odpowiedzi właściciel otrzymuje potwierdzenie wpisu z numerem identyfikacyjnym obiektu, którego można od razu używać w ofertach, oraz elektroniczną wizytówkę do zamieszczenia w ogłoszeniu. Przez portal zarejestrowano już ponad 1 600 obiektów, a turysta może w nim sprawdzić, czy dany apartament figuruje w ewidencji.
W Gdańsku rejestracja jest formalnością. Jeżeli wynajmujesz tu mieszkanie i nie masz numeru — to jest pierwsza rzecz do zrobienia po przeczytaniu tego artykułu.
Gdynia — bez portalu, ale rejestr rośnie lawinowo
Gdynia nie uruchomiła odpowiednika gdańskiego portalu. Wniosek pobiera się w formacie DOC lub PDF ze strony Biuletynu Informacji Publicznej i składa w Urzędzie Miasta. Sama ewidencja jest jawna i publikowana w BIP jako tabela z datą wpisu, numerem karty, rodzajem obiektu, nazwą i adresem.
Prześledziliśmy ten rejestr i wynika z niego rzecz, o której się nie mówi: rejestracja w Gdyni przyspieszyła kilkunastokrotnie. Od stycznia do 7 sierpnia 2026 r. urząd nadał około 120 nowych numerów — od karty 276 do karty 397. Dla porównania: przez cały rok 2025 przybyło ich kilkanaście.
Wpisy pojawiają się seriami. Jednego dnia potrafi zostać zarejestrowanych sześć albo osiem apartamentów jednego operatora. To nie wygląda na procedurę nie do przejścia — wygląda na proces, który po pierwszym razie staje się rutyną.
Wniosek praktyczny: profesjonalni operatorzy w Gdyni rejestrują swoje lokale i robią to hurtowo. Ponieważ ewidencja jest jawna, każdy — sąsiad, wspólnota, urzędnik — może sprawdzić, których obiektów w niej nie ma.
Sopot
Sopot również nie prowadzi portalu elektronicznego. Procedura jest papierowa, analogiczna do gdyńskiej, z wnioskiem składanym w urzędzie miasta.
Docelowo te różnice mają zniknąć. CWTON ma zastąpić kilkaset odrębnych procedur gminnych jedną, wspólną ścieżką — i to jest najmocniejszy argument za centralnym rejestrem. Do tego czasu obowiązek pozostaje jednak taki sam w każdym z trzech miast, niezależnie od tego, jak wygodnie gmina go obsługuje.
CWTON — czym będzie rejestr i co możesz zrobić dziś
Kary i kontrole — co grozi dziś, a co jest w projekcie
Co możesz zrobić już teraz
Bez czekania na Sejm, w kolejności od najpilniejszego:
- Przygotuj regulamin porządkowy. To jedyny obowiązek z twardą datą — 31 grudnia 2026 r. — który wykonuje właściciel lub operator, a nie gmina. Wiemy już, co musi zawierać, więc nie ma na co czekać.
- Sprawdź, czy Twój lokal jest w ewidencji gminnej. W Gdańsku zajmie to chwilę na portalu GON. W Gdyni ewidencja jest jawna i publikowana w BIP jako tabela z adresami — wystarczy odszukać swój adres.
- Jeśli jesteś w Gdańsku i Cię tam nie ma — zgłoś się. Dziś to bezpłatne i załatwiane od ręki. Po wejściu ustawy dojdzie opłata skarbowa i dodatkowe załączniki.
- Uporządkuj relacje z sąsiadami i zasady pobytu. Przy mechanizmie trzech naruszeń w 6 miesięcy konflikt sąsiedzki przestaje być uciążliwością, a staje się ryzykiem utraty wpisu na rok. Szczegóły w artykule o karach i kontrolach.
- Uporządkuj rozliczenia podatkowe. Dane z platform są w urzędzie od 2025 roku. Zaległości nie znikną same, a możliwość skorzystania z czynnego żalu wygasa z chwilą wszczęcia czynności przez urząd.
- Nie kupuj rozwiązań „pod nowe przepisy" od nikogo, kto podaje datę wejścia ustawy w życie. Tej daty wciąż nie ma — ustawa nie została uchwalona.
Projekt wymaga, żeby każdy działający obiekt złożył do gminy projekt regulaminu porządkowego do 31 grudnia 2026 r. Znamy już jego obowiązkową treść. Przygotujemy dla Ciebie regulamin zgodny z art. 44 ustawy i sprawdzimy przy okazji, czy Twój lokal figuruje w ewidencji. Bezpłatnie, także jeśli nie zdecydujesz się na współpracę.
Najczęstsze pytania
Czy od 20 maja 2026 muszę mieć numer rejestracyjny w ofercie?
Nie. Rozporządzenie UE obowiązuje, ale wymaga krajowego systemu rejestracji, którego w Polsce jeszcze nie ma. Platformy nie wymagają numeru, bo nie istnieje rejestr, z którego miałby pochodzić.
Czy grozi mi kara 50 000 zł?
Nie na podstawie obecnych przepisów. Kary są zapisane w projekcie, który jest po pracach komisji, ale nie został jeszcze uchwalony. Po wejściu ustawy w życie kara do 50 000 zł będzie grozić m.in. za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji oraz za niepodanie numeru ID w ofercie. Nakłada ją marszałek województwa na wniosek gminy, a od decyzji przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Czy ustawa zakaże wynajmu mieszkań na doby?
Nie. Projekt nie wprowadza powszechnego zakazu. Przewiduje natomiast dwa mechanizmy lokalne: uchwałę wspólnoty lub spółdzielni zakazującą najmu w danej nieruchomości oraz strefy wyznaczane przez radę gminy. Oba zostały przywrócone do projektu autopoprawką z 2 września 2026 r. i przeszły przez komisje sejmowe. Mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r.
Wynajmuję mieszkanie na tydzień, nie na dobę. Czy mnie to dotyczy?
Tak. Projekt obejmuje najem trwający krócej niż 30 dni, niezależnie od tego, czy chodzi o dobę, weekend czy trzy tygodnie. Granica jest ostra — pobyt trwający dokładnie 30 dni nie jest już usługą hotelarską.
Czy w Gdyni w ogóle da się zarejestrować mieszkanie?
Tak. Procedura jest mniej wygodna niż w Gdańsku, bo nie ma portalu elektronicznego — wniosek pobiera się z BIP i składa w urzędzie. Skala jest jednak wymowna: od stycznia do początku sierpnia 2026 r. w gdyńskiej ewidencji przybyło około 120 obiektów.
Do kiedy muszę złożyć regulamin porządkowy?
Projekt wskazuje datę 31 grudnia 2026 r. dla wszystkich przedsiębiorców świadczących usługi hotelarskie w dniu wejścia ustawy w życie. To data kalendarzowa, a nie termin liczony od ogłoszenia ustawy, więc im później ustawa zostanie ogłoszona, tym mniej czasu zostanie na jej wykonanie.
Czy wspólnota mieszkaniowa może mi zakazać wynajmu na doby?
Na podstawie obecnych przepisów nie. Projekt przewiduje taką możliwość w art. 39b, ale ma on wejść w życie dopiero 1 stycznia 2028 r. Jeżeli wspólnota lub spółdzielnia podejmie taką uchwałę, operator może świadczyć usługi jeszcze przez 6 miesięcy od jej podjęcia. W spółdzielni uchwała wymaga większości ponad 50% liczby wszystkich uprawnionych do głosowania.
Co się stanie, jeśli sąsiedzi będą zgłaszać skargi?
Projekt przewiduje, że kontrolę można uruchomić na zgłoszenie osób mieszkających w tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty albo organów spółdzielni. Jeżeli w okresie 6 miesięcy od pierwszego naruszenia służby stwierdzą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego, organ wykreśla obiekt z ewidencji. Ponowne zgłoszenie jest możliwe dopiero po roku. Ten przepis ma wejść w życie razem z główną częścią ustawy, a nie w 2028 r.
Czy wpis do ewidencji pozostanie bezpłatny?
Nie. Projekt dodaje pozycje do ustawy o opłacie skarbowej, a do zgłoszenia trzeba będzie dołączyć dowód wniesienia opłaty. Obecnie w Gdańsku zgłoszenie jest bezpłatne.
Kto ma obowiązek zgłoszenia do ewidencji — właściciel czy operator?
Obowiązek spoczywa na podmiocie świadczącym usługi hotelarskie. Jeżeli operator działa w imieniu i na rzecz właściciela, zgłaszającym pozostaje właściciel. Warto, żeby umowa z operatorem rozstrzygała to wprost.
Historia aktualizacji
- 27 września 2026 — aktualizacja po pracach sejmowych. Uzupełnienie ścieżki legislacyjnej o pierwsze czytanie z 2 września i sprawozdanie komisji z 17 września (druk nr 3119). Dodanie sekcji o podziale wejścia w życie, terminach przejściowych, mechanizmie trzech naruszeń oraz o uprawnieniach wspólnot, spółdzielni i gmin przywróconych autopoprawką. Korekta definicji usługi hotelarskiej.
- 17 sierpnia 2026 — przebudowa artykułu na przegląd stanu prawnego. Usunięcie nieistniejących terminów. Dodanie ścieżki legislacyjnej UC135 i sekcji o ewidencji gminnej w Trójmieście.
- 20 kwietnia 2026 — pierwsza publikacja.
Butikowy operator najmu krótkoterminowego działający wyłącznie w Trójmieście. Zarządzamy portfelem apartamentów w Gdańsku, Gdyni i Sopocie — od formalności i rozliczeń po obsługę gości. Status Superhost na Airbnb, ocena 9,2/10 na Booking.com. Piszemy o przepisach z perspektywy praktyka: opisujemy to, przez co sami przechodzimy, i wyraźnie oddzielamy obowiązujące prawo od projektów ustaw.
Zastrzeżenie: Artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na 27 września 2026 r. W sprawach indywidualnych zalecamy kontakt z radcą prawnym lub doradcą podatkowym.