Kary i kontrole w najmie krótkoterminowym — co grozi dziś, a co jest dopiero w projekcie

1. Wykroczenie: usługi hotelarskie bez wpisu do ewidencji

To sankcja najbardziej pomijana i jednocześnie najłatwiejsza do stwierdzenia. Art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich nakłada obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta — przed rozpoczęciem świadczenia usług.

Świadczenie usług hotelarskich w obiekcie, którego w ewidencji nie ma, stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Sprawę rozpoznaje sąd w trybie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Dlaczego to jest realne ryzyko, a nie teoria: ewidencje gminne są jawne i publikowane w internecie, z adresami obiektów. Zestawienie rejestru z ofertami na platformach rezerwacyjnych zajmuje kilkanaście minut i nie wymaga żadnych uprawnień. Może to zrobić urzędnik, zarząd wspólnoty, sąsiad albo konkurencyjny operator.

Kogo obciąża ten obowiązek

Nie właściciela lokalu jako takiego, tylko podmiot faktycznie świadczący usługi hotelarskie. Rozróżnienie ma znaczenie praktyczne:

• Jeśli właściciel sam wystawia ofertę i sam rozlicza się z gośćmi — obowiązek jest jego.
• Jeśli operator działa jako pośrednik, w imieniu i na rzecz właściciela — zgłaszającym pozostaje właściciel.
• Jeśli operator bierze lokal w dzierżawę i podnajmuje gościom we własnym imieniu — obowiązek jest po stronie operatora.

Tego obowiązku nie da się przenieść umową. Jest to obowiązek publicznoprawny — zapis w umowie może najwyżej regulować rozliczenia między stronami, ale wobec organu nie zmienia niczego. Warto natomiast, żeby umowa jasno wskazywała, kto go wykonuje.

2. Odpowiedzialność karnoskarbowa za nieujawnione przychody

Ta jest najbardziej dotkliwa finansowo i — od 2025 roku — najłatwiejsza do wykrycia.

Na mocy dyrektywy DAC7, obowiązującej w Polsce od 1 lipca 2024, platformy przekazują Krajowej Administracji Skarbowej dane o sprzedawcach: imię i nazwisko, PESEL lub NIP, adres nieruchomości, kwoty wypłat w rozbiciu na kwartały i liczbę dni wynajmu. Pierwsze raporty, obejmujące lata 2023 i 2024, trafiły do urzędów do 31 stycznia 2025.

Oznacza to, że przychody z najmu przestały być niewidoczne. Niewykazanie ich w zeznaniu rodzi zaległość podatkową wraz z odsetkami, a w zależności od skali — odpowiedzialność za wykroczenie albo przestępstwo skarbowe.

Ustawodawca przewidział wyjście: czynny żal z art. 16 Kodeksu karnego skarbowego. Zawiadomienie organu o popełnionym czynie połączone z uregulowaniem zaległości pozwala uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej. Warunek jest twardy — trzeba zdążyć, zanim urząd sam udokumentuje sprawę. Po wszczęciu czynności sprawdzających czynny żal jest bezskuteczny.

Szczegóły opisujemy w artykule DAC7 — co urząd skarbowy wie o Twoim najmie.

3. Blokada wypłat i konta przez platformę

To nie jest sankcja urzędowa, tylko konsekwencja umowna — ale w praktyce bywa najbardziej odczuwalna, bo działa natychmiast i bez postępowania.

Platformy mają obowiązek zebrać od sprzedawców dane wymagane przez DAC7. Jeśli użytkownik ich nie poda mimo przypomnień, regulaminy przewidują wstrzymanie wypłaty wynagrodzenia lub zablokowanie konta. Zatrzymane zostają środki z rezerwacji już zrealizowanych.

Po uruchomieniu krajowego rejestru dojdzie analogiczny mechanizm dla numeru identyfikacyjnego obiektu: oferta bez numeru będzie mogła zostać usunięta przez platformę, bez udziału jakiegokolwiek organu.

4. Roszczenia wspólnoty i sąsiadów

Najczęstsze źródło realnych problemów, a jednocześnie to, o którym w kontekście „nowych przepisów" nie mówi nikt — bo z nowymi przepisami nie ma nic wspólnego.

Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego uchwałą; własność lokalu obejmuje prawo do jego wynajmowania. Może natomiast:

• uchwalać regulamin porządku domowego wiążący także gości,
• obciążać właściciela kosztami ponadnormatywnego zużycia części wspólnych,
• w skrajnych przypadkach wystąpić z powództwem o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel rażąco narusza porządek domowy (art. 16 ustawy o własności lokali),
• zgłaszać obiekt do kontroli — a projekt UC135 wprost przewiduje kontrole inicjowane wnioskiem mieszkańców.

Sąsiedzi dysponują ponadto roszczeniami z prawa sąsiedzkiego (art. 144 Kodeksu cywilnego) o zaprzestanie immisji przekraczających przeciętną miarę — hałas, ruch w częściach wspólnych, zakłócanie spokoju.

Dobrze napisany regulamin pobytu, jasne zasady ciszy nocnej i sprawny kontakt do osoby odpowiedzialnej za obiekt rozwiązują większość takich spraw, zanim staną się sprawami.

Co przewiduje projekt UC135 — i dlaczego to jeszcze nie działa

Ta sekcja dotyczy przepisów, których nie ma. Podajemy je, bo warto wiedzieć, co się szykuje — ale żadna z tych sankcji nie może zostać dziś zastosowana.

• kary administracyjne za naruszenia obowiązków rejestracyjnych, sięgające 50 000 zł
• wykreślenie obiektu z rejestru, co w praktyce oznacza zakaz dalszego świadczenia usług
• kontrole prowadzone na wniosek mieszkańców budynku
• odpowiedzialność karna za oświadczenie o spełnieniu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych składane niezgodnie z prawdą

Projekt trafił do Sejmu 22 lipca 2026 i czeka na pierwsze czytanie. Do uchwalenia, publikacji i upływu okresu dostosowawczego sankcje pozostają zapowiedzią. Aktualny status prac śledzimy w przeglądzie nowych przepisów najmu krótkoterminowego.

Jak ograniczyć ryzyko — w kolejności od najpilniejszego

• Sprawdź wpis do ewidencji gminnej. W Gdańsku przez portal gdansk.pl/noclegi, w Gdyni w jawnej ewidencji publikowanej w BIP. Jeśli lokalu nie ma — zgłoś go.
• Uporządkuj rozliczenia za lata 2023–2025. Dane są w urzędzie od 2025 roku. Możliwość skorzystania z czynnego żalu wygasa z chwilą wszczęcia czynności.
• Uzupełnij dane na platformach. Brak danych wymaganych przez DAC7 to najszybsza droga do wstrzymania wypłat.
• Zadbaj o relacje we wspólnocie. Regulamin pobytu, cisza nocna, kontakt do osoby odpowiedzialnej. Zgłoszenie od sąsiada uruchamia wszystkie pozostałe ryzyka naraz.
• Sprawdź, kto w Twojej umowie z operatorem odpowiada za zgłoszenie obiektu. Jeśli umowa milczy, prawdopodobnie nie robi tego nikt.

Najczęstsze pytania

Czy grozi mi kara 50 000 zł, jeśli nie zarejestrowałem mieszkania?

Nie na podstawie obowiązujących przepisów. Kwota pochodzi z projektu ustawy. Realną sankcją jest dziś grzywna za wykroczenie polegające na świadczeniu usług hotelarskich w obiekcie spoza ewidencji.

Kto może zgłosić mój lokal do kontroli?

Praktycznie każdy — sąsiad, zarząd wspólnoty, konkurencyjny operator. Ewidencje gminne są jawne, więc zestawienie rejestru z ofertami nie wymaga żadnych uprawnień.

Czy wspólnota może zakazać wynajmu na doby?

Nie może zakazać uchwałą. Może natomiast uchwalić regulamin porządku domowego, obciążać kosztami ponadnormatywnego zużycia części wspólnych, a w skrajnych przypadkach wystąpić o sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

Rozliczam najem ryczałtem. Czy to mnie chroni przed odpowiedzialnością?

Prawidłowe rozliczenie podatkowe wyłącza ryzyko karnoskarbowe, ale nie zastępuje wpisu do ewidencji. To dwa niezależne obowiązki wobec dwóch różnych organów.