Kary i kontrole w najmie krótkoterminowym — co grozi dziś, a co jest dopiero w projekcie

1. Wykroczenie: usługi hotelarskie bez wpisu do ewidencji

To sankcja najbardziej pomijana i jednocześnie najłatwiejsza do stwierdzenia. Art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich nakłada obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta — przed rozpoczęciem świadczenia usług.

Świadczenie usług hotelarskich w obiekcie, którego w ewidencji nie ma, stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Sprawę rozpoznaje sąd w trybie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Dlaczego to jest realne ryzyko, a nie teoria: ewidencje gminne są jawne i publikowane w internecie, z adresami obiektów. Zestawienie rejestru z ofertami na platformach rezerwacyjnych zajmuje kilkanaście minut i nie wymaga żadnych uprawnień. Może to zrobić urzędnik, zarząd wspólnoty, sąsiad albo konkurencyjny operator.

Kogo obciąża ten obowiązek

Nie właściciela lokalu jako takiego, tylko podmiot faktycznie świadczący usługi hotelarskie. Rozróżnienie ma znaczenie praktyczne:

• Jeśli właściciel sam wystawia ofertę i sam rozlicza się z gośćmi — obowiązek jest jego.
• Jeśli operator działa jako pośrednik, w imieniu i na rzecz właściciela — zgłaszającym pozostaje właściciel.
• Jeśli operator bierze lokal w dzierżawę i podnajmuje gościom we własnym imieniu — obowiązek jest po stronie operatora.

Tego obowiązku nie da się przenieść umową. Jest to obowiązek publicznoprawny — zapis w umowie może najwyżej regulować rozliczenia między stronami, ale wobec organu nie zmienia niczego. Warto natomiast, żeby umowa jasno wskazywała, kto go wykonuje.

2. Odpowiedzialność karnoskarbowa za nieujawnione przychody

Ta jest najbardziej dotkliwa finansowo i — od 2025 roku — najłatwiejsza do wykrycia.

Na mocy dyrektywy DAC7, obowiązującej w Polsce od 1 lipca 2024, platformy przekazują Krajowej Administracji Skarbowej dane o sprzedawcach: imię i nazwisko, PESEL lub NIP, adres nieruchomości, kwoty wypłat w rozbiciu na kwartały i liczbę dni wynajmu. Pierwsze raporty, obejmujące lata 2023 i 2024, trafiły do urzędów do 31 stycznia 2025.

Oznacza to, że przychody z najmu przestały być niewidoczne. Niewykazanie ich w zeznaniu rodzi zaległość podatkową wraz z odsetkami, a w zależności od skali — odpowiedzialność za wykroczenie albo przestępstwo skarbowe.

Ustawodawca przewidział wyjście: czynny żal z art. 16 Kodeksu karnego skarbowego. Zawiadomienie organu o popełnionym czynie połączone z uregulowaniem zaległości pozwala uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej. Warunek jest twardy — trzeba zdążyć, zanim urząd sam udokumentuje sprawę. Po wszczęciu czynności sprawdzających czynny żal jest bezskuteczny.

Szczegóły opisujemy w artykule DAC7 — co urząd skarbowy wie o Twoim najmie.

3. Blokada wypłat i konta przez platformę

To nie jest sankcja urzędowa, tylko konsekwencja umowna — ale w praktyce bywa najbardziej odczuwalna, bo działa natychmiast i bez postępowania.

Platformy mają obowiązek zebrać od sprzedawców dane wymagane przez DAC7. Jeśli użytkownik ich nie poda mimo przypomnień, regulaminy przewidują wstrzymanie wypłaty wynagrodzenia lub zablokowanie konta. Zatrzymane zostają środki z rezerwacji już zrealizowanych.

Po uruchomieniu krajowego rejestru dojdzie analogiczny mechanizm dla numeru identyfikacyjnego obiektu: oferta bez numeru będzie mogła zostać usunięta przez platformę, bez udziału jakiegokolwiek organu.

4. Roszczenia wspólnoty i sąsiadów

Najczęstsze źródło realnych problemów, a jednocześnie to, o którym w kontekście „nowych przepisów" nie mówi nikt — bo z nowymi przepisami nie ma nic wspólnego.

Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego uchwałą; własność lokalu obejmuje prawo do jego wynajmowania. Może natomiast:

• uchwalać regulamin porządku domowego wiążący także gości,
• obciążać właściciela kosztami ponadnormatywnego zużycia części wspólnych,
• w skrajnych przypadkach wystąpić z powództwem o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel rażąco narusza porządek domowy (art. 16 ustawy o własności lokali),
• zgłaszać obiekt do kontroli — a projekt UC135 wprost przewiduje kontrole inicjowane wnioskiem mieszkańców.

Sąsiedzi dysponują ponadto roszczeniami z prawa sąsiedzkiego (art. 144 Kodeksu cywilnego) o zaprzestanie immisji przekraczających przeciętną miarę — hałas, ruch w częściach wspólnych, zakłócanie spokoju.

Dobrze napisany regulamin pobytu, jasne zasady ciszy nocnej i sprawny kontakt do osoby odpowiedzialnej za obiekt rozwiązują większość takich spraw, zanim staną się sprawami.

To się zmieni. Projekt w wersji po komisjach sejmowych dodaje art. 39b, który daje wspólnotom i spółdzielniom prawo zakazania najmu krótkoterminowego uchwałą, oraz uzupełnia o tę kompetencję art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Przepis ma wejść w życie 1 stycznia 2028 r. — do tego czasu opisana wyżej zasada obowiązuje bez zmian.

Co przewiduje projekt UC135 — i dlaczego to jeszcze nie działa

Ta sekcja dotyczy przepisów, których jeszcze nie ma — ale od sierpnia zmienił się ich status. 2 września odbyło się pierwsze czytanie, a 17 września połączone komisje sejmowe wniosły o uchwalenie ustawy (druk nr 3119). Znamy więc dokładne brzmienie sankcji i daty ich wejścia w życie. Nadal żadna z nich nie może zostać dziś zastosowana.

Trzy naruszenia i wykreślenie z ewidencji na rok

To najostrzejszy przepis w całym projekcie, a jednocześnie najrzadziej komentowany. Zgodnie z art. 41b organ prowadzący ewidencję wykreśla obiekt, jeżeli w wyniku kontroli właściwych organów lub służb w okresie 6 miesięcy od stwierdzenia pierwszego naruszenia stwierdzono łącznie trzy naruszenia w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Ustawa mówi „wykreśla", nie „może wykreślić" — organ nie ma tu uznania. Ponowne zgłoszenie obiektu jest możliwe dopiero po upływie roku od wykreślenia, a zgłoszenie dokonane wcześniej jest bezskuteczne.

To zamyka klamrę z punktem 4 powyżej. Konflikt sąsiedzki przestaje być uciążliwością, a staje się ścieżką prowadzącą do utraty wpisu — bo to właśnie zgłoszenie od sąsiada, wspólnoty albo organów spółdzielni uruchamia kontrolę.

Kto może uruchomić kontrolę

Art. 40 ust. 4a w brzmieniu z autopoprawki wymienia trzy tytuły: zgłoszenie osób zamieszkujących w tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej oraz wniosek zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni. Zakres kontroli obejmuje wprost bezpieczeństwo i porządek publiczny.

Jeżeli przedsiębiorca nie podda się kontroli, wójt zawiesza wpis do ewidencji do czasu jej przeprowadzenia (art. 40 ust. 4b). A świadczenie usług po zawieszeniu wpisu to już podstawa do kary administracyjnej.

Kary administracyjne — trzy odrębne podstawy

• art. 45e — świadczenie usług hotelarskich bez wpisu do właściwej ewidencji albo po jego zawieszeniu: do 50 000 zł
• art. 45f ust. 1 — używanie oznaczeń mogących wprowadzić klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu, również w celach marketingowych: do 50 000 zł
• art. 45f ust. 2 — niepodanie w ofercie numeru ID nadanego w ramach CWTON: do 50 000 zł

Karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w drodze decyzji administracyjnej. Od decyzji przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Kary stanowią dochód budżetu państwa. Osobna kara, również do 50 000 zł za każde naruszenie, grozi platformom rezerwacyjnym za niewykonanie obowiązków z rozporządzenia UE 2024/1028.

Odpowiedzialność karna za oświadczenie

Przy zgłoszeniu obiektu do ewidencji trzeba będzie złożyć oświadczenie o spełnieniu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych pod rygorem odpowiedzialności karnej, a do tego dołączyć opinię osoby uprawnionej z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz dowód wniesienia opłaty. Wpis do ewidencji przestanie być bezpłatny — projekt dodaje odpowiednie pozycje do ustawy o opłacie skarbowej.

Kiedy to zacznie obowiązywać

Art. 8 projektu dzieli ustawę na dwie części. Sankcje opisane wyżej wejdą w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy — czyli szybko po jej uchwaleniu. Tylko dwa przepisy mają odroczony termin do 1 stycznia 2028 r.: prawo wspólnot i spółdzielni do zakazania najmu uchwałą (art. 39b) oraz prawo gmin do wyznaczania stref (art. 44b).

Do tego dochodzi termin, który nie zależy od daty ogłoszenia: do 31 grudnia 2026 r. każdy przedsiębiorca świadczący usługi w dniu wejścia ustawy w życie ma złożyć do gminy projekt regulaminu porządkowego (art. 6 ust. 2).

Ustawa nadal nie została uchwalona — przed nią głosowanie w Sejmie, Senat, podpis Prezydenta i ogłoszenie. Aktualny status prac śledzimy w przeglądzie nowych przepisów najmu krótkoterminowego.

Jak ograniczyć ryzyko — w kolejności od najpilniejszego

• Przygotuj regulamin porządkowy. Projekt wskazuje datę 31 grudnia 2026 r. i podaje obowiązkową treść w art. 44 ust. 3: doba hotelowa, cisza nocna, numer ID, osoba do kontaktu przy naruszeniach, zasady korzystania z obiektu.
• Sprawdź wpis do ewidencji gminnej. W Gdańsku przez portal gdansk.pl/noclegi, w Gdyni w jawnej ewidencji publikowanej w BIP. Jeśli lokalu nie ma — zgłoś go.
• Uporządkuj rozliczenia za lata 2023–2025. Dane są w urzędzie od 2025 roku. Możliwość skorzystania z czynnego żalu wygasa z chwilą wszczęcia czynności.
• Uzupełnij dane na platformach. Brak danych wymaganych przez DAC7 to najszybsza droga do wstrzymania wypłat.
• Zadbaj o relacje we wspólnocie. Regulamin pobytu, cisza nocna, kontakt do osoby odpowiedzialnej. Zgłoszenie od sąsiada uruchamia wszystkie pozostałe ryzyka naraz.
• Sprawdź, kto w Twojej umowie z operatorem odpowiada za zgłoszenie obiektu. Jeśli umowa milczy, prawdopodobnie nie robi tego nikt.

Najczęstsze pytania

Czy grozi mi kara 50 000 zł, jeśli nie zarejestrowałem mieszkania?

Nie na podstawie obowiązujących przepisów. Kwota pochodzi z projektu, który jest po pracach komisji sejmowych, ale nie został jeszcze uchwalony. Realną sankcją jest dziś grzywna za wykroczenie polegające na świadczeniu usług hotelarskich w obiekcie spoza ewidencji. Po wejściu ustawy w życie kara administracyjna do 50 000 zł będzie nakładana przez marszałka województwa na wniosek gminy. Po wejściu ustawy w życie kara administracyjna do 50 000 zł będzie nakładana przez marszałka województwa na wniosek gminy, z odwołaniem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Kto może zgłosić mój lokal do kontroli?

Praktycznie każdy — sąsiad, zarząd wspólnoty, konkurencyjny operator. Ewidencje gminne są jawne, więc zestawienie rejestru z ofertami nie wymaga żadnych uprawnień.

Czy wspólnota może zakazać wynajmu na doby?

Dziś nie może zakazać uchwałą. Może natomiast uchwalić regulamin porządku domowego, obciążać kosztami ponadnormatywnego zużycia części wspólnych, a w skrajnych przypadkach wystąpić o sprzedaż lokalu w drodze licytacji. To się zmieni: projekt dodaje art. 39b dający wspólnotom i spółdzielniom prawo zakazania najmu uchwałą, z terminem wejścia w życie 1 stycznia 2028 r. W spółdzielni uchwała wymaga większości ponad 50% liczby wszystkich uprawnionych do głosowania, a operator może świadczyć usługi jeszcze przez 6 miesięcy od jej podjęcia.

Ile skarg sąsiadów wystarczy, żeby stracić wpis do ewidencji?

Zgodnie z projektem — trzy stwierdzone naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego w okresie 6 miesięcy od pierwszego z nich. Organ wtedy wykreśla obiekt z ewidencji obligatoryjnie, a ponowne zgłoszenie jest możliwe dopiero po roku. Liczą się naruszenia stwierdzone przez służby w wyniku kontroli, a nie same zgłoszenia. Ten przepis ma wejść w życie razem z główną częścią ustawy, a nie w 2028 r.

Rozliczam najem ryczałtem. Czy to mnie chroni przed odpowiedzialnością?

Prawidłowe rozliczenie podatkowe wyłącza ryzyko karnoskarbowe, ale nie zastępuje wpisu do ewidencji. To dwa niezależne obowiązki wobec dwóch różnych organów.